中古マンションを買う際に、今所有しているマンションの査定価格が気になりますね。
また、中古マンションを買う場合も、売りだし価格が廻りの相場と比較して、高いのか安いのかを判断に苦慮するところです。
実際の不動産査定は、売買事例・公示価格・国税庁路線価・土地の向きなどを考えて査定されます、ここでは、あくまでも、簡易査定ですのでだいたいの目安として下さい。
建物の査定
建物の査定の場合は、建築年月日からの経過年数が、大きく価格に左右します。木造住宅の場合、銀行では、築２０年で担保価値０円と査定されます。よって、建物の償却年数は２０年で計算します
1. 建物の坪数（総面積）を算出する（権利書・登記簿謄本に記載されている）
* 総面積（1F・2F） ○㎡×0.3025 ＝ △坪
例 １００㎡（1F 56㎡ 2F 44㎡）×0.3025 ＝ 30.25坪
※0.3025は、㎡から坪に変換する係数として覚えてください
2. 現在、今の家と同じ面積の（坪数）家を新築するとしたら、建築価格がいくらになるか算出する
* （建築単価） １坪当たり○万円 × （建物総面積）△坪 ＝ 新築時建築価格
例 坪 ４０万円 × 30.25坪 ＝ １２１０万円
※ 建築単価とは、家を建築する時に、平均して１坪当たりの価格のことです。建築単価は、地域によって相場が異なります。確認方法としては、新聞・チラシ等で工務店さんが宣伝している「坪○万円で建てます」や、建売住宅の広告などに記載されている「建物価格○万円（1F 00㎡ 2F00㎡）」などを参考にして建築単価を出してください。又、直接、その地域の平均的な建築単価を、工務店さんに聞いてみるのも良いでしょう。
3. 現在の家の価格を算出する
* （上記の建築価格 ÷ ２０年償却年数）× 償却までの残年数 ＝ 今の建物査定価格
例 建物が築１２年の場合 （１２１０万円÷２０）×８年＝４８４万円
よって 建物査定価格 ４８４万円
土地の査定
土地の査定は、自分が今、売却しようか又は購入しようとしている地域の相場を調査するのが大切です。調査方法は、新聞広告などを参考にするか 又は、不動産業社２～３社に電話して、その地域の土地の坪単価を聞いて見るのが早いでしょう。
1. 土地の坪数を算出する（権利書・登記簿謄本に記載されている）
* 土地面積 ○㎡×0.3025 ＝ △坪
例 １６０㎡×0.3025＝４８．４坪
2. 土地の価格を算出する
* その地域の相場 坪○万円 × 土地面積△坪 ＝ 土地の査定価格
例 坪３０万円 × ４８．４坪 ＝ １４５２万円
よって 土地の査定価格 １４５２万円
ま と め
上記の例ですと、土地と建物の査定価格は、１４５２万円＋４８４万円＝１９３６万円となります。
この、簡易査定法は、不動産を売却するときよりも、購入する時に役立つと思います。売却する時は、正式に不動産業社に査定をお願いすれば良いわけで、購入しようとする時は、その売りだし価格が高いのか、安いのかを判断する目安として、土地の調査・計算により、自分の算出した査定価格と比較検討して下さい。
例
土地 165.29㎡（50坪）
建物 1F 58.79㎡ 2F 50.92㎡ 計109.71㎡（33.18坪）
築１２年 売りだし価格 １６００万円
（周辺土地の相場 坪３０万円） （建築単価 坪４０万円）とした場合
* 自分で算出した査定価格
土地 ３０万円×５０坪 ＝１５００万円
建物 ４０万円×３３．１８坪＝１３２７万円 （１３２７÷２０）×８年＝５３０万円
土地・建物の査定価格 １５００万円＋５３０万円 ＝ ２０３０万円
比較すると、売りだし価格が４３０万円も安いことが判ります。土地だけでも、１５００万円の価値があるわけですから、１６００万円で買うと築１２年の建物を１００万円で購入した事に成ります。これは絶対にお買得です、という目安が出来ます。
このように、数字で客観的に判断できますので、自分が購入したい地域の土地の相場と建築単価さえ調査していれば、割安物件を探すことが出来ます。
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